ZAKUP DZIAŁKI BUDOWLANEJ – O CZYM NALEŻY PAMIĘTAĆ

To oczywiste, że aby wybudować dom niezbędne jest przede wszystkim posiadanie odpowiedniej działki. Musimy jednak pamiętać, że na konkretnej parceli, mimo, że jest ona naszą własnością, nie zawsze wybudujemy dowolny dom.

Sprawdź na co trzeba zwrócić uwagę wybierając działkę.

• • położenie - w dogodnej odległości od obiektów handlowych, usługowych, oświatowych itp.,
• • warunki naturalne - nasłoneczniona, z ładnym widokiem, spokojnym i czystym sąsiedztwem,
• • uzbrojenie terenu - możliwie najlepiej uzbrojona: w wodociąg, kanalizację, prąd, gaz oraz z możliwością dojazdu i dojścia
• • wielkość - w zależności od wielkości planowanego domu : minimum 5-6 arów (lepiej 8-10 arów i więcej, zwłaszcza przy nieregularnym kształcie),
• • kształt - najlepiej zbliżony do niezbyt wydłużonego prostokąta; najtrudniejsze do efektywnego wykorzystania są działki trójkątne,
• • nachylenie terenu - najwygodniejsze do zagospodarowania są działki płaskie z nachyleniem nieprzekraczającym 5%; przy większym nachyleniu, zwłaszcza w kierunku północnym, na działce panować będą niekorzystne warunki nasłonecznienia, chłód i wilgoć,
• • strony świata - działka powinna być całkowicie odsłonięta od południowej strony domu, tak żeby mogło go swobodnie ogrzewać słońce (najlepiej kiedy wjazd na działkę możliwy jest od północy – wtedy wyjście z pokoju dziennego do ogrodu na tyłach posesji może znaleźć się w dobrze nasłonecznionej i zacisznej części),
• • rodzaj gruntów i poziom wody gruntowej - od tych czynników zależy m.in., czy będziemy mogli wybudować piwnicę i ile kondygnacji będzie miał nasz dom

Pamiętaj, im bardziej skomplikowany kształt działki i im większy kąt nachylenia działki tym trudniej będzie wybrać odpowiedni projekt gotowy. Takie warunki sprzyjają zdecydowanie indywidualnym rozwiązaniom.

Sprawdź też:

• • w gminnym wydziale architektury czy działka może być wykorzystana pod budownictwo jednorodzinne; czy na obszarze, na którym się znajduje obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu (powinno to usprawnić procedurę uzyskania pozwolenia na budowę), a w przypadku kiedy planu nie ma - czy będzie można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (jeśli decyzja taka nie może być wydana - nie ma możliwości uzyskania pozwolenia na budowę),
• • aktualny stan prawny działki w rejestrach ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego (informację o numerze nieruchomości uzyskać można od właściciela lub w ewidencji gruntów i budynków). Uwaga! Jeśli działka ma wpisane w księdze wieczystej przeznaczenie rolne lub leśne, trzeba się liczyć z długotrwałą procedurą tzw. przekwalifikowania. Mając więc wybór, lepiej od razu zdecydować się na działkę budowlaną.

Pamiętaj! Korzystanie z usług licencjonowanego pośrednika handlu nieruchomościami, choć kosztowne, daje gwarancję profesjonalnego przeprowadzenia formalności i dokładnego sprawdzenia stanu prawnego działki.

Przyjrzyj się zabudowie w najbliższym sąsiedztwie upatrzonej działki

Ponieważ Twój dom powinien harmonijnie wpisać się w otoczenie i nawiązać do charakteru otaczającej architektury. W tym celu gminny wydział architektury wyda na wniosek właściciela działki decyzję o warunkach zabudowy lub wypis z miejscowego planu zagospodarowania terenu, które określą wysokość budynku, nachylenie dachu itp. Jeśli działka znajduje się w obrębie lub sąsiedztwie parku krajobrazowego albo zespołu objętego ochroną konserwatora zabytków zastrzeżenia dotyczące wyglądu budynku mogą być bardziej szczegółowe. Mówiąc najkrócej: w ich bliskości trudno będzie uzyskać pozwolenie na budowę wysokiej, przeszklonej willi z płaskim dachem.

Informacje o minimalnych granicach działki budowlanej:

Odległość budynku jednorodzinnego od granicy działki budowlanej powinna wynosić:

• • w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy - 4 m,
• • w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów i połacią dachu bez otworu lub okna dachowego w stronę tej granicy - 3 m, a dla działek węższych niż 16 m - 1,5 m jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

i nie powinna być mniejsza niż 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, tarasu, schodów zewnętrznych, pochylni lub rampy.

Budynek może stanąć na granicy działki, jeżeli będzie przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego lub projektowanego na sąsiedniej działce pod warunkiem, że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej.

DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY

Pierwszym krokiem do uzyskania pozwolenia na budowę jest ustalenie w gminnym wydziale architektury czy dla obszaru, gdzie znajduje się działka istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wypis z aktualnego planu (właściciel działki może wnioskować w urzędzie o jego wydanie) określi wymogi, jakie spełniać musi projekt, np. maksymalną wysokość budynku, kształt dachu itp., aby w toku dalszego postępowania uzyskać pozwolenie na budowę. Jeśli gmina nie opracowała planu, wymogi takie mogą być wydane, na wniosek właściciela działki, w postaci decyzji o warunkach zabudowy. Informacja o trybie postępowania w każdym z obu przypadków oraz gotowe formularze wniosków uzyskać można w gminnym wydziale architektury.

Do wniosku o ustalenie warunków zabudowy potrzebne także będą:

• • kopia mapy zasadniczej, którą można uzyskać w Wydziale Geodezji Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego,
• • oświadczenia o zapewnieniu dostawy mediów: gazu, energii elektrycznej, wody i odbioru ścieków ( należy o nie wystąpić do zakładu gazowniczego, zakładu energetycznego, zakładu wodociągów i kanalizacji),
• • wyrys z mapy ewidencji gruntów i wypis z rejestru gruntów dla działki własnej i wszystkich działek sąsiednich (uzyskać je można w Wydziale Geodezji Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego),
• • koncepcja budynku (np. kserokopia z katalogu projektów gotowych).
• Decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana tylko jeśli:
• • co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana,
• • działka inwestora składającego wniosek ma dostęp do drogi publicznej,
• • gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla planowanej inwestycji.

Decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana tylko jeśli:

• • co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana,
• • działka inwestora składającego wniosek ma dostęp do drogi publicznej,
• • gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla planowanej inwestycji.

Czas oczekiwania na decyzję

Urząd Gminy ma na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dwa miesiące, jednak w praktyce czeka się na nią zazwyczaj dłużej. Jest to spowodowane tym, że jest ona uzgadniana z kilkoma organami, z których każdy ma na to dwa tygodnie. Trzeba się też liczyć z tym, że urząd może zawiesić postępowanie na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku, zwłaszcza, gdy gmina ma wkrótce sporządzić plan miejscowy. W takiej sytuacji warunki zabudowy muszą być jednak wydane, jeśli w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo gdy w okresie zawieszenia postępowania nie zostanie uchwalony plan miejscowy. Ponadto przepisy przewidują zawieszenie postępowania, jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego (np. Parku Krajobrazowego).

Decyzję otrzymują strony postępowania – inwestor i sąsiedzi. Każdy z nich może się odwołać i to bez szczegółowego uzasadnienia. Wystarczy, że oświadczy, iż nie zgadza się z wydaną decyzją. Nawet jeśli odwołanie jest niezasadne, może przedłużyć postępowanie co najmniej o miesiąc.

MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA TERENU

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) stanowi podstawę planowania przestrzennego regulując zasady zagospodarowania przestrzeni, których musi przestrzegać każdy inwestor. Sporządza go wójt (w gminach wiejskich), burmistrz (w miejskich lub miejsko-wiejskich) lub prezydent miasta (w miastach liczących powyżej 100 000 mieszkańców lub będących siedzibą województwa przed reformą administracji z 1990 roku), a uchwala rada gminy (miasta). Składa się on z części tekstowej i graficznej. Aktualne plany to te uchwalone po 1 stycznia 1995 roku; starsze straciły już ważność.

Plan zagospodarowania przestrzennego. Co wynika z planu.

Miejscowy plan zagospodarowania jest dostępny dla wszystkich zainteresowanych. Jest on publikowany w dzienniku urzędowym województwa, ale coraz częściej można go też znaleźć na stronach www miasta lub gminy oraz w internetowym Biuletynie Informacji Publicznej urzędu. Można go tylko obejrzeć lub złożyć wniosek o wypis i wyrys. Są one wydawane odpłatnie (wysokość opłaty zależy od gminy), od ręki lub w ciągu kilku dni.

Z planu miejscowego można dowiedzieć się:

• * czy działka znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej, czy też ma inne przeznaczenie (rolne, leśne, usługowe, produkcyjne itp.),
• * czy oprócz domu mieszkalnego mogą tam powstać także obiekty usługowe lub produkcyjne,
• * jakie są wymogi co do charakteru i gabarytów zabudowy, czyli czy może tu powstać dom wolno stojący, bliźniak czy szeregówka, ile może mieć on kondygnacji, jaką powierzchnię zabudowy, kształt dachu i kąt nachylenia jego połaci, jakie ma być położenie kalenic względem ulicy itp.,
• * co można zrobić na danym terenie z zielenią, dojazdem, ściekami itp.,
• * czy działka leży w strefie ochrony konserwatorskiej (jeśli tak, to niewykluczone, że będzie trzeba dostosować architekturę projektowanego budynku do istniejącej zabudowy),
• * jaki jest przebieg projektowanych ulic, czy istniejące drogi będą poszerzane, jakie są linie zabudowy (może się okazać, że część działki przeznaczona jest pod ulicę, a na pozostałej nie da się nic wybudować, bo z uwagi na linie zabudowy trzeba by się cofnąć z budynkiem aż do granicy sąsiada, a ten może się na to nie zgodzić),
• * czy w okolicy planowane są obiekty, które mogłyby okazać się uciążliwe (szkoła, stadion, cmentarz, targowisko) lub wręcz szkodliwe (autostrada, fabryka, składowisko odpadów) albo zmieniające charakter okolicy (na przykład osiedle domów wielorodzinnych),
• * czy działka leży w strefie ochronnej, czyli pasie terenu, na którym obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy. Strefy takie ustanawia się najczęściej wokół parków krajobrazowych, rezerwatów przyrody, ujęć wody, linii wysokiego napięcia, oczyszczalni ścieków, zakładów produkcyjnych, cmentarzy, torów kolejowych.