KROK 1 - Uzyskanie wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy - MC PROJEKT CIECHANÓW- projekty domów, adaptacje projektów

Jak uzyskać wypis i wyrys z MPZP lub WZ i ZT

Przed zakupem wybranej działki należy sprawdzić czy będzie można wybudować na niej nasz wymarzony dom. Dowiemy się tego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub – jeżeli go nie ma – uzyskując decyzję o warunkach zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) stanowi podstawę planowania przestrzennego regulując zasady zagospodarowania przestrzeni, których musi przestrzegać każdy inwestor. Sporządza go wójt (w gminach wiejskich), burmistrz (w miejskich lub miejsko-wiejskich) lub prezydent miasta (w miastach liczących powyżej 100 000 mieszkańców lub będących siedzibą województwa przed reformą administracji z 1990 roku), a uchwala rada gminy (miasta). Składa się on z części tekstowej i graficznej. Aktualne plany to te uchwalone po 1 stycznia 1995 roku; starsze straciły już ważność.

Decyzja o warunkach zabudowy została wprowadzona na podstawie ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, by umożliwić budowę na obszarach, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w krajach o wysokiej kulturze planistycznej przyjęte jest, że jeżeli nie ma planu, to na danym terenie nic nie może zostać zbudowane). Takich miejsc jest w Polsce sporo (szacuje się, że plany ma tylko kilkanaście procent gmin), więc ustawodawca uznał, że może to doprowadzić do zastoju w budownictwie. Małe pokrycie terytorium kraju planami spowodowało, że decyzja o warunkach zabudowy jest obecnie głównym instrumentem planowania przestrzennego. Nie jest to jednak dobre rozwiązanie, ponieważ znacznie wydłuża proces budowlany.

PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
Co wynika z planu

Miejscowy plan zagospodarowania jest dostępny dla wszystkich zainteresowanych. Jest on publikowany w dzienniku urzędowym województwa, ale coraz częściej można go też znaleźć na stronach www miasta lub gminy oraz w internetowym Biuletynie Informacji Publicznej urzędu. Można go tylko obejrzeć lub złożyć wniosek o wypis i wyrys. Są one wydawane odpłatnie (wysokość opłaty zależy od gminy), od ręki lub w ciągu kilku dni.

Z planu miejscowego można dowiedzieć się:
* czy działka znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej, czy też ma inne przeznaczenie (rolne, leśne, usługowe, produkcyjne itp.),
* czy oprócz domu mieszkalnego mogą tam powstać także obiekty usługowe lub produkcyjne,
* jakie są wymogi co do charakteru i gabarytów zabudowy, czyli czy może tu powstać dom wolno stojący, bliźniak czy szeregówka, ile może mieć on kondygnacji, jaką powierzchnię zabudowy, kształt dachu i kąt nachylenia jego połaci, jakie ma być położenie kalenic względem ulicy itp.,
* co można zrobić na danym terenie z zielenią, dojazdem, ściekami itp.,
* czy działka leży w strefie ochrony konserwatorskiej (jeśli tak, to niewykluczone, że będzie trzeba dostosować architekturę projektowanego budynku do istniejącej zabudowy),
* jaki jest przebieg projektowanych ulic, czy istniejące drogi będą poszerzane, jakie są linie zabudowy (może się okazać, że część działki przeznaczona jest pod ulicę, a na pozostałej nie da się nic wybudować, bo z uwagi na linie zabudowy trzeba by się cofnąć z budynkiem aż do granicy sąsiada, a ten może się na to nie zgodzić),
* czy w okolicy planowane są obiekty, które mogłyby okazać się uciążliwe (szkoła, stadion, cmentarz, targowisko) lub wręcz szkodliwe (autostrada, fabryka, składowisko odpadów) albo zmieniające charakter okolicy (na przykład osiedle domów wielorodzinnych),
* czy działka leży w strefie ochronnej, czyli pasie terenu, na którym obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy. Strefy takie ustanawia się najczęściej wokół parków krajobrazowych, rezerwatów przyrody, ujęć wody, linii wysokiego napięcia, oczyszczalni ścieków, zakładów produkcyjnych, cmentarzy, torów kolejowych.

Ograniczenia wynikające z planu

Są one regulowane ustawą o planowaniu przestrzennym oraz w rozporządzeniu ministra infrastruktury. Według nich plan powinien ustalać przeznaczenie terenów, podawać intensywność zabudowy, minimalną powierzchnię biologicznie czynną, maksymalne gabaryty zabudowy, linie obowiązujące lub nieprzekraczalne, przy których sytuowane będą budynki, zasady ochrony konserwatorskiej, przyrodniczej i środowiska, zasady dojazdu i parkowania samochodów. Może też zawierać ustalenia dotyczące wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki bądź geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).


DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY
Co znajdziemy w decyzji

Decyzja ta szczegółowo określa rodzaj inwestycji, czyli co można na danej działce zbudować), warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczególnych (np. ochrony środowiska), warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czyli do jakich sieci ma być podłączony budynek albo jakie urządzenia należy zainstalować na działce (np. studnię, szambo), wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, linie rozgraniczające inwestycji oraz szczególne warunki wynikające z charakteru inwestycji. Jej głównym celem jest dopilnowanie by planowana inwestycja nie naruszyła ładu przestrzennego, zatem może regulować też szczegółowo wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki. Tak więc dopiero w oparciu o te dane powinniśmy wybierać projekt budowlany.

Decyzja szczegółowo określa też dalsze kroki postępowania, wskazuje jakie opinie, warunki i uzgodnienia inwestor ma uzyskać. Może to być na przykład obowiązek uzgodnienia projektów przyłączy w Zespole Uzgadniania Dokumentacji Projektowej czy uzyskanie zgody na ewentualną wycinkę drzew.

Warunki konieczne
Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy muszą zostać spełnione określone warunki. Są to:
* co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy (jest to tzw. wymóg „dobrego sąsiedztwa”),
* działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową),
* teren jest wystarczająco uzbrojony lub planuje się wykonanie uzbrojenia. Musi zostać to potwierdzone przez przedsiębiorstwo zarządzające siecią w postaci oświadczenia,
* działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki oznaczone w ewidencji jako budowlane lub rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę),
* decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi m.in. ochrony środowiska lub zabytków.

Wniosek o decyzję

Do ustalenia warunków zabudowy nie jest niezbędne posiadanie praw do nieruchomości, ponieważ otrzymana decyzja nie nadaje praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. O jej wydanie może wystąpić każda osoba zainteresowana kupnem działki. W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można więc wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Gotowe wzory wniosków są zazwyczaj dostępne w urzędzie gminy. Za złożenie wniosku uiszcza się opłatę skarbową.
We wniosku podajemy dane identyfikacyjne inwestora (imię i nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres) i określamy:

1. granice terenu. Musimy je zaznaczyć na kopii mapy zasadniczej (kupuje się je za pośrednictwem miejscowego geodety lub w lokalnym wydziale geodezji) w skali 1:500 lub 1:1000 lub, w razie jej braku, na kopii mapy katastralnej (ewidencyjnej) obejmującej teren inwestycji oraz obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać (sąsiednie działki);
2. planowany sposób zagospodarowania terenu (powierzchnia biologicznie czynna) oraz przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych (powierzchnia zabudowy, całkowita, użytkowa, wysokość budynku lub liczba kondygnacji, kąt dachu, ilość miejsc parkingowych/garaży, budynków gospodarczych, urządzeń technicznych). Przedstawia się je w formie opisowej, ale niekiedy wymagana jest także koncepcja architektoniczna w formie rysunków;
3. zapotrzebowanie na energię elektryczną, wodę oraz wskazanie sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej (np. dostęp do drogi publicznej), ewentualnie również sposób gospodarowania odpadami (jeśli planujemy warsztat lub zakład produkcyjny);
4. charakterystyczne parametry techniczne inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko. Przedstawiamy to tylko wtedy, gdy inwestycja nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, czyli nie jest zaliczona do inwestycji mogących znacząco na nie oddziaływać i nie wymaga ustalenia zakresu tego oddziaływania;
5. powierzchnię sprzedaży, jeśli planujemy budowę obiektu handlowego.
Dane wpisywane we wniosku mają charakter jedynie orientacyjny, dlatego nie potrzeba załączać projektu budowlanego ani szczegółowej koncepcji zabudowy.

Dodatkowo potrzebne mogą być:
* wypis i wyrys z rejestru gruntów,
* pełnomocnictwo udzielone osobie działającej w imieniu wnioskodawcy - oryginał lub urzędowo (notarialnie) poświadczony odpis,
* informacje o danych formalnoprawnych terenu objętego wnioskiem lub sąsiednich,
* aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (oryginał lub urzędowo poświadczony odpis), w przypadku wniosku składanego przez osobę prawną,
* umowa gwarantującą zaopatrzenie inwestycji w wodę, energię elektryczną, gaz i ciepło,
* dokument potwierdzający służebność gruntową gwarantującą dostęp do drogi publicznej,
* decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, w przypadku przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Kto wydaje decyzję
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta po przeprowadzeniu uzgodnień z:
* wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą w zakresie zadań publicznych na obszarach, na których stare plany miejscowe, które utraciły moc przewidywały inwestycje publiczne (np. drogi),
* właściwym zarządcą drogi, w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego lub obszarów przyległych do ujętej w planie projektowanej inwestycji drogowej,
* Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską,
* organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych, w przypadku gdy chodzi o grunty wykorzystywane na cele rolne i leśne oraz melioracji wodnych,
* dyrektorem Parku Narodowego, w odniesieniu do obszarów położonych w granicach parku i jego otuliny,
* właściwym organem nadzoru górniczego, w odniesieniu do terenów górniczych,
* właściwym organem administracji geologicznej, w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych,
* właściwym ministrem do spraw zdrowia, w odniesieniu do inwestycji lokalizowanych w miejscowościach uzdrowiskowych, zgodnie z odrębnymi przepisami.

Decyzję musi sporządzić osoba wpisana na listę Izby Samorządu Zawodowego urbanistów lub architektów. W praktyce wydaje ją – w imieniu wójta, burmistrza, prezydenta miasta – odpowiednia komórka w urzędzie gminy. Jest to zazwyczaj wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego.

Czas oczekiwania na decyzję
Teoretycznie urząd ma na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dwa miesiące, jednak w praktyce czeka się na nią zazwyczaj od czterech do nawet sześciu miesięcy. Jest to spowodowane tym, że jest ona uzgadniana z kilkoma organami, z których każdy ma na to dwa tygodnie. Trzeba się też liczyć z tym, że urząd może zawiesić postępowanie na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku, zwłaszcza, gdy gmina ma wkrótce sporządzić plan miejscowy. W takiej sytuacji warunki zabudowy muszą być jednak wydane, jeśli w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo gdy w okresie zawieszenia postępowania nie zostanie uchwalony plan miejscowy. Ponadto przepisy przewidują zawieszenie postępowania, jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego (np. Parku Krajobrazowego).

Decyzję otrzymują strony postępowania – inwestor i sąsiedzi. Każdy z nich może się odwołać i to bez szczegółowego uzasadnienia. Wystarczy, że oświadczy, iż nie zgadza się z wydaną decyzją. Nawet jeśli odwołanie jest niezasadne, może przedłużyć postępowanie co najmniej o miesiąc.

Odwołań dokonuje się do samorządowego kolegium odwoławczego, za pośrednictwem tego organu, który ją wydał. Jest na to 14 dni. Z kolei na decyzję kolegium można wnieść skargę – w ciągu 30 dni od jej otrzymania – do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Decyzja staje się ostateczna, gdy nikt się nie odwoła w terminie 14 dni od jej otrzymania. Ostateczna jest też decyzja organu odwoławczego.
Decyzja jest bezterminowa, ale organ, który ją wydał może stwierdzić jej wygaśnięcie jeżeli inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę na tej samej działce lub w przypadku, gdy dla tego terenu zostanie uchwalony plan miejscowy, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji (chyba że inwestor uzyska już w tym czasie ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę).

Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której została ona wydana, do jej przeniesienia na rzecz innej osoby. Warunkiem jest, że osoba ta musi przyjąć wszystkie postanowienia zawarte w decyzji.